2027: Het herstel in de bouwsector blijft maar op zich laten wachten
Verwacht wordt nog steeds dat de wereldwijde bouwsector eind 2026 en in 2027 weer zal groeien in de geavanceerde economieën. Het herstel blijkt echter moeilijker te realiseren en verloopt geleidelijker dan eerder werd verwacht. Het optimisme dat begin 2026 in de belangrijkste markten in Europa en Noord-Amerika de kop opstak, is vervaagd na hernieuwde spanningen in het Midden-Oosten. De daaruit voortvloeiende stijging van de langetermijnrente heeft de financieringsvoorwaarden verscherpt, wat zowel de vraag naar woningen als de investeringen in commercieel vastgoed onder druk zet.
Het conflict heeft de sector ook via het kostenkanaal beïnvloed. Verstoringen in de wereldwijde toeleveringsketens hebben de opwaartse druk op de prijzen van bouwgrondstoffen opnieuw aangewakkerd. Dit heeft gevolgen voor zowel zeer energie-intensieve materialen, zoals cement, glas en bitumen, als voor producten die directer worden blootgesteld aan verstoringen in de handelsroutes vanuit de Golfregio, waaronder aluminium en een breed scala aan petrochemische derivaten die worden gebruikt in isolatiemateriaal, verf en PVC-producten. De combinatie van hogere financieringskosten en hernieuwde kostendruk heeft het vertrouwen in de hele sector verder ondermijnd.
Dit heeft het herstel van de bouwactiviteit bijgevolg voortdurend vertraagd. De woning- en utiliteitsbouw blijven gebremst door krappe kredietvoorwaarden, grote onzekerheid en een gematigde investeringsbereidheid. Infrastructuur, openbare werken en civiele techniek blijven echter een cruciale bron van veerkracht vormen. Investeringen in deze segmenten worden ondersteund door vier krachtige structurele drijfveren die de vraag naar bouwactiviteiten wereldwijd hervormen: decarbonisatie, met name in Europa; digitalisering, vooral in de VS; economische ontkoppeling en het streven naar grotere industriële soevereiniteit in de belangrijkste economieën; en stijgende defensie-uitgaven. Samen zorgen deze krachten ervoor dat de projectpijplijnen op peil blijven, zelfs nu de traditionele cyclische drijfveren van de bouwsector onder druk blijven staan.
De woningbouw blijft de zwakste schakel van de sector
De woningbouw, het meest conjunctuurgevoelige onderdeel van de bouwsector, blijft zich wereldwijd stabiliseren, maar in een trager tempo dan verwacht. De hypotheekrente blijft in de hele Europese Unie hoog als gevolg van inflatiezorgen die zijn aangewakkerd door geopolitieke spanningen. Het geleidelijke herstel van de hypotheekverstrekking dat eerder in de cyclus werd waargenomen, heeft aan kracht ingeboet, waardoor verbeteringen in het aantal bouwvergunningen, de start van woningbouwprojecten en, uiteindelijk, de omzet in de bouwsector worden vertraagd.
De uitdagingen zijn bijzonder groot in grote markten zoals Frankrijk en Duitsland, waar de woningbouw gematigd blijft en financiële problemen bij projectontwikkelaars de activiteit blijven drukken. Het transmissiemechanisme is eenvoudig: de verminderde betaalbaarheid voor huishoudens drukt de vraag, wat op zijn beurt de lancering van nieuwe projecten ontmoedigt en het herstel in de bredere sector vertraagt. Dat gezegd hebbende, is het Europese beeld verre van uniform. Sommige markten blijven opmerkelijke veerkracht vertonen, met name Nederland en Spanje, waar aanhoudende woningtekorten zowel de vraag als de bouwactiviteit blijven ondersteunen.
In Noord-Amerika blijft de woningbouw aan kracht inboeten. Zowel in de VS als in Canada is de activiteit op het gebied van nieuwbouwwoningen afgenomen, wat tot uiting komt in een daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen en de start van nieuwe bouwprojecten, en zich vertaalt in dalende prijzen in het segment van nieuwbouwwoningen. De vooruitzichten blijven aan beide zijden van de grens onzeker. In de VS hebben iets lagere hypotheekrentes verkopers geholpen om terug te keren naar de markt voor bestaande woningen, waardoor het aanbod is verbeterd en de relatieve aantrekkelijkheid van nieuwbouwwoningen is afgenomen. Tegelijkertijd is de voorraad voltooide maar onverkochte woningen toegenomen, wat de druk op projectontwikkelaars vergroot en een rem zet op toekomstige projectpijplijnen. Canada kampt met soortgelijke uitdagingen. Projectontwikkelaars hebben te maken met een afnemende vraag, groeiende voorraden en lagere verkoopprijzen. Deze druk wordt nog versterkt door structurele beperkingen, waaronder een aanhoudend tekort aan geschoolde arbeidskrachten en aanhoudend hoge bouwkosten, waardoor de sector moeite heeft om weer vaart te krijgen.
De woningbouw blijft in een groot deel van Azië-Pacific kwetsbaar, hoewel de onderliggende factoren van markt tot markt aanzienlijk verschillen. China worstelt nog steeds met de erfenis van een overaanbod aan woningen, waarbij er weinig aanwijzingen zijn voor een duurzaam herstel. In Japan en Zuid-Korea blijven ongunstige demografische trends de groei op nationaal niveau remmen, hoewel de ontwikkelingen in grote stedelijke gebieden zoals Tokio en Seoel relatief robuust zijn. Elders zorgt de verstedelijking consequent voor een krachtige rugwind. De vraag naar woningen en infrastructuur in India wordt ondersteund door snelle bevolkingsgroei en voortdurende stedelijke uitbreiding. Ook Australië gaat tegen de trend in: de woningbouwactiviteit herstelt zich daar relatief snel, ondanks stijgende rentetarieven. Sterke migratiestromen en een chronisch tekort aan woningen blijven de vraag naar bouwprojecten aanzienlijk ondersteunen.
De Golfregio vertoont een meer gemengd beeld. De bouwactiviteit blijft robuust in Saoedi-Arabië en wordt ondersteund door een grote, groeiende bevolking en een omvangrijke investeringspijplijn. In de Verenigde Arabische Emiraten (VAE) zijn de vooruitzichten echter onzekerder geworden. De vastgoedmarkt van de VAE is sterk afhankelijk van buitenlands kapitaal en internationale kopers, waardoor deze bijzonder gevoelig is voor verschuivingen in het geopolitieke klimaat. De recente onzekerheid heeft sommige investeerders ertoe aangezet een afwachtende houding aan te nemen, wat heeft bijgedragen aan lagere transactievolumes en het vertrouwen in de markt heeft aangetast. Dit begint door te werken in een zwakkere prijsdynamiek, met name voor vastgoedprojecten in de bouwfase. Projectontwikkelaars met een aanzienlijke voorraad onverkochte woningen zijn hier extra kwetsbaar voor. Hoewel de structurele aantrekkingskracht van Dubai en Abu Dhabi op de lange termijn intact blijft, zullen de vooruitzichten op korte termijn sterk afhangen van geopolitieke ontwikkelingen.
Infrastructuur en openbare werken blijven een steunpilaar van stabiliteit
Civiele techniek blijft het meest veerkrachtige segment van de wereldwijde bouwsector. In Europa groeide het segment in de eerste helft van 2026 met 3% en zal naar verwachting gedurende heel 2027 een belangrijke groeimotor blijven. De activiteit wordt ondersteund door een combinatie van overheidsinvesteringsprogramma’s en langetermijnbehoeften op het gebied van infrastructuur. De hernieuwde infrastructuurambities van Duitsland, in combinatie met de voortdurende inzet van Europese fondsen in Midden- en Oost-Europa, Italië en Spanje, zouden de projectpijplijnen de komende kwartalen op peil moeten houden.
De vooruitzichten zijn echter niet zonder beperkingen. De geleidelijke terugkeer van begrotingsdiscipline in verschillende Europese economieën zal waarschijnlijk de ruimte voor nieuwe toezeggingen voor overheidsinvesteringen en lokale projecten beperken, terwijl politieke cycli voor extra onzekerheid kunnen zorgen. In Frankrijk bijvoorbeeld drukten de recente gemeenteraadsverkiezingen van 2026 in het eerste halfjaar op de omzet van de sector, terwijl de presidentsverkiezingen van 2027 voor grotere infrastructuurprojecten extra onzekerheid zouden kunnen veroorzaken. Ondanks deze tegenwind verkeert de sector over het hele continent nog steeds in een relatief gezonde positie. Het tekort aan arbeidskrachten en de stijgende kosten van bouwmaterialen blijven de belangrijkste operationele uitdagingen vormen, maar de winstgevendheid heeft zich over het algemeen goed gehouden en het aantal faillissementen is beperkt gebleven in vergelijking met andere segmenten van de bouwsector.
In de VS heeft het niet-residentiële segment enigszins aan vaart ingeboet na een periode van uitzonderlijke groei. De activiteit is over het algemeen gestabiliseerd na de sterke groei die in 2023 en 2024 werd geregistreerd. Tegelijkertijd verschuiven de investeringspatronen binnen de niet-residentiële bouw. De toename van de industriële capaciteit die gepaard ging met de eerste investeringsgolf in strategische sectoren (bijvoorbeeld na de CHIPS Act) is afgenomen, terwijl de investeringen in datacenters de afgelopen kwartalen drastisch zijn toegenomen en daarmee fungeren als de volgende groeimotor voor de sector. Deze herverdeling van kapitaal zal naar verwachting doorzetten, aangezien de vraag naar rekencapaciteit, kunstmatige-intelligentietoepassingen en digitale infrastructuur sterk blijft. Een uitgebreide projectpijplijn wijst erop dat de bouw van datacentra op middellange termijn een van de snelst groeiende segmenten van de Amerikaanse bouwsector zal blijven.
De infrastructuurbehoeften in heel Azië vormen een blijvende en krachtige structurele spil voor de sector. In opkomende economieën zorgen de voortdurende verstedelijking, industriële ontwikkeling en bevolkingsgroei voor een aanzienlijke vraag naar vervoers-, energie- en nutsinfrastructuur. India blijft in dit opzicht een van de meest dynamische markten, terwijl door de overheid aangestuurde investeringen de activiteit in China blijven ondersteunen, ondanks bredere zwakheden in de vastgoedsector.
De vooruitzichten zijn eveneens robuust in de Golfregio. Grootschalige ontwikkelingsprogramma’s van de overheid blijven de bouwactiviteit stimuleren, nu landen ernaar streven hun economieën te diversifiëren en minder afhankelijk te maken van koolwaterstoffen. Saudi-Arabië’s ‘Vision 2030’ en de langetermijnstrategieën van de Verenigde Arabische Emiraten zorgen voor wijdverbreide investeringen in vervoer, energie, industrie, toerisme, digitale infrastructuur en stadsontwikkeling. Als gevolg hiervan zullen civiele techniek en openbare werken naar verwachting tot en met 2027 tot de best presterende bouwsegmenten in de regio blijven behoren.
Commercieel vastgoed: broos herstel te midden van aanhoudende overcapaciteit op de kantorenmarkt
Commercieel vastgoed bleef zich gedurende 2026 herstellen dankzij een geleidelijke terugkeer van de investeringsactiviteit. De recente toename van de onzekerheid over de langetermijnrente, tegen de achtergrond van de sluiting van de Straat van Hormuz, ondermijnt dit momentum echter.
Het kantoorsegment blijft de grootste zwakte van de sector. De leegstand is hoog in de meeste geavanceerde economieën, aangezien hybride werkpatronen de vraag blijven drukken. Toch zijn er tekenen van verbetering, met name in Europa, waar zowel de kantoorbouw als de investeringen voor het eerst sinds de pandemie weer groeien, hoewel ze historisch gezien nog steeds erg laag zijn. Dat gezegd hebbende, is het herstel zeer selectief. Investeerders en gebruikers blijven de voorkeur geven aan topobjecten op de beste locaties en met de beste eigenschappen, wat de ‘flight-to-quality’-trend versterkt die de sector sinds Covid-19 ingrijpend heeft veranderd. Oudere, minder efficiënte gebouwen blijven kampen met een afnemende vraag en toenemende risico’s op veroudering. De trend in de VS staat onder grotere druk als gevolg van de aanhoudend zwakke vraag, wat tot uiting komt in de reeds hoge leegstand die blijft stijgen.
Daarentegen hebben winkel- en logistiek vastgoed zich veerkrachtiger getoond. De vraag van gebruikers is relatief stabiel, ondersteund door veranderende consumentengedragingen en aanhoudende behoeften in de toeleveringsketen.
Bouwmaterialen: zwakke vraag en hernieuwde druk op het aanbod
De bouwmaterialensector blijft de bouwactiviteit volgen. In de meeste geavanceerde economieën, waaronder Europa en Noord-Amerika, en in China is de productie over de belangrijkste productcategorieën – van cement en glas tot metalen, kunststoffen en chemicaliën – grotendeels gestagneerd.
Voor energie-intensieve materialen zoals cement en glas hebben hogere energiekosten producenten ertoe aangezet hun verkoopprijzen te verhogen. De zwakke vraag in de downstream-sector heeft hen echter belemmerd om deze stijgingen volledig door te berekenen aan klanten. Als gevolg daarvan komen de marges onder druk te staan, nu bedrijven worstelen met de dubbele uitdaging van gematigde volumes en een matige prijszettingsmacht.
In andere segmenten is het beeld gemengder. Ook aluminium en petrochemische producten hebben te lijden gehad onder verstoringen in de handelsstromen vanuit de Golfregio, wat heeft geleid tot hogere kosten en toegenomen onzekerheid in delen van de toeleveringsketen. In hoeverre deze druk zich vertaalt in aanhoudende prijsstijgingen of verschuivingen in de marktdynamiek, hangt af van de duur van de verstoringen en het vermogen van producenten en afnemers om hun inkooppatronen aan te passen.
Naast deze cyclische uitdagingen blijft de sector kampen met een voortdurende ingrijpende structurele transformatie. Bouwmaterialen behoren tot de grootste industriële bronnen van koolstofemissies, met name bij de productie van cement, staal en glas. Bijgevolg is decarbonisatie een strategische noodzaak geworden en stimuleert deze aanzienlijke investeringen in schonere technologieën, alternatieve brandstoffen en efficiëntere productieprocessen. De geleidelijke invoering van het EU-mechanisme voor koolstofgrensaanpassing (CBAM) heeft deze trend versterkt door de koolstofkosten van importen te verhogen en de prikkels om de uitstoot in binnenlandse productieketens te verminderen, te versterken. Hoewel deze investeringen essentieel zijn voor het concurrentievermogen van de sector op de lange termijn en voor de naleving van de regelgeving, vormen ze ook een grootschalige financiële last, vooral voor kleinere producenten die met oudere en minder efficiënte industriële installaties werken.
Bouw
